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REITS的价值标杆意义

2007年08月06日 15:29 来源于 caijing
上市物业基金可以作为房地产市场有效的价格稳定器,对平抑过高或拉升过低的房价作用十分明显


   近几年来,全国商品房价格涨幅一直居高不下。发改委公布的数据显示,今年上半年,全国城市房屋价格同比增长7.1%,一些重点城市涨幅更超过10%。深圳南山科技园附近的一个楼盘均价一个月内从1.3万元涨到1.8万元;南京一个名为“左邻右里”的楼盘价格更在一天之内上调七次,涨了1200元。房价的疯狂上涨,再次引发了部分地区居民的疯狂购房。
    2006年,房价快速上涨伴随着股市的繁荣,股市产生的巨大财富效应在很大程度上缓解了房价的上涨带来的社会压力。如果没有股市同期对资金的有效分流,房价上涨的幅度可能远大于现在,其造成的社会压力也就会更大。
    今年年初股市进入盘整期以后,房价上涨过快带来的矛盾再次激化,近期公布的房价涨幅迅速成为媒体和老百姓讨论的焦点话题,凸现房价上涨直接关系到普通老百姓的切身利益,也考验政府驾驭市场经济的水平和能力。可以说,房价问题已经成为影响当前社会和金融体系稳定的重要因素。
    房地产宏观调控始于2003年,最初是对银根和地根实施控制。中国人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(121号文)以及国土资源部对土地市场的规范清理,控制了银行风险,大大增加了土地市场的透明度,同时也影响了商品房的供应量。
    此后,宏观调控的重点转为控制投资性需求,通过增加营业税、增值税等方式增加房地产交易成本,遏制投机性炒房。不过,从迄今的实际效果分析,交易成本的增加并没有对投资需求起到显著的抑制作用。由于对未来房价上涨的预期过强,增加的交易费用被转嫁给了买房者,反而进一步加剧了房价的持续上涨。有关机构做的问卷调查显示,目前,中国房地产市场上投资性需求平均占到总需求的17%左右,在深圳、北京等部分热点城市甚至高达50%,并持续升温。
    由于商品房同时具有居住使用和投资的双重属性,如果投资需求过高,开发商就会迎合这一趋势,使得住房的使用性需求(尤其是普通百姓的基本居住需求)相对受到挤占,导致房价上涨过快和结构性失衡,进而演化成为影响社会安定的因素。这在发达国家也并不鲜见。
    以英国为例。1996年至2004年间,由于投资性需求过旺,推动英国房价快速上涨,高档别墅的供应大幅增加,普通住宅供给相对不足,导致首次购房的普通百姓难以承受过快上涨的房价,怨声载道。为化解这一社会危机,英国工党政府上台后采取了多种措施,在加大房屋供给的同时,运用多种手段调整市场预期,在很大程度上降低了投资性需求,从而达到了房价软着陆的目的。
    改变供需失衡的方法之一,是加大商品房有效供应。不过,与不断提高的市场需求尤其是投资性需求相比,短期内商品房有效供应的提升空间显然有限。因此,解决房价上涨过快问题的根本手段,在于有效引导调控房地产市场的投资性需求。
    所谓房地产投资需求,是指不是为了自住,而是期望在将来通过将房屋出租、出售获取投资收益的购房需求,这种投资收益包括租金和未来出售房屋的收入(理论上该收入也取决于租金水平)两部分。
    从目前国内房地产市场的实际情况来看,房价持续上涨的历史以及对未来土地有限供应的预期,使得投资者产生对房价一直上涨的心理预期。这种单方看多的心理预期产生大量的投资性需求,反过来又导致房价过度上涨,使其偏离了房屋本身的价值。在这种情况下,单纯提高交易成本已无法抑制这种不断膨胀的投资性需求。目前,北京、上海等地的房屋租金年收益率却仅为2%左右,甚至低于银行定期存款利率,房价却仍在继续快速上涨,表明商品房价格已经与租金收益完全脱钩。
    造成这种局面的根本原因之一在于,中国房地产市场缺乏一个合理的定价机制和价值标杆,因而,房价就只能由短期供需关系决定并受过度的投资性需求所左右,从而导致房价持续快速上涨,远远偏离内在价值。加上中国房地产市场的市场化改革时间较短,老百姓的投资理念并不成熟,盲目的“追涨”心理将会造成很大的市场风险并危及社会稳定。
    中国的股市也曾经走过类似的路程。随着近年改革开放的不断深入,股市自我调节能力不断增强。一方面,股市里的机构投资者更加成熟;另一方面,更为重要的是,股市已经形成了明确的价值标杆,比如,市盈率,代表着股票价格和公司收益水平之间的关系。股市投资者会时时刻刻关注市盈率,一旦市盈率过高,投资者就会警惕并主动撤离。这一机制的存在有利于投资者对市场“泡沫”作出有效的判断,对过高或过低的股价进行“纠偏”。
    中国房地产市场也迫切需要建立这样一个标杆,通过“市场力量”对投资者的非理性预期进行调节,从而抑制房价的快速上涨。这个标杆和市盈率类似,反映了房产收益(租金)和房产交易价格的关系,称为收益率(yield rate)。
    上世纪80年代的日本房地产市场同样缺乏有效的价值标杆,因此,从1985年到1988年三年间,日本房地产价格上涨了三倍,到1990年,仅东京的地价就相当于美国全国的土地价格,期间,个人、企业疯狂投资,造成了房价上涨无法抑制。
    由于缺乏合适的调控手段,日本房地产泡沫最终在疯狂了六年后破灭,随后又经历了长达十多年的下跌,过度的下跌使得日本的房价一直跌落至相当于1974年的低谷水平。缺乏有效的价值标杆,无论是房价的上涨和下跌都存在很大的非理性成分,客观上成为外国投资基金套利的良机。在经历了这个教训后,日本在2001年开发了REITs市场,开始为房地产市场建立价值标杆。
    REITs,国内称为上市物业基金(也有人称为房地产信托投资基金或房地产投资信托),是一种以房地产为投资标的的有价证券,其收益率为房地产定价提供了明确的标准,并被公众投资人认可接受。与日本相反,英国推出上市物业基金是在房价疯狂上涨期间,通过其标杆作用和市场机制促使房价回归到合理水平。
    从日本、英国的经验可以看出,上市物业基金可以作为房地产市场有效的“价格稳定器”,对平抑过高或拉升过低的房价作用十分明显。
    首先,上市物业基金的出现,为房地产市场提供合理定价机制,减少盲目投资和炒作。其次,为投资者提供新的投资于房地产的工具,分流对房屋实物的投资性需求。第三,也会对廉租房建设起到推动作用,从而使房地产市场的结构更加合理,进一步减缓房价上涨的速度。因此,中国应当尽快在资本市场推出该产品,通过金融手段,以市场化的方式调节房地产市场的投资性需求,进而落实宏观调控政策的既定目标。
    当然,落实房地产调控需要市场化的组合拳,从诸多方面入手来缓解供需上的矛盾。但是,加快上市物业基金的研究,尽快推出试点,尽早形成市场理性定价标杆,无疑将有助于推动房地产投资需求的理性回归。■

    作者为中国证监会研究中心研究员

版面编辑:运维组
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