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检验房地产泡沫的试金石——级差利得税

2004年06月05日 00:00 来源于 caijing


              【网络版每周特稿2005/2/19-2/25】
[网络版专稿]
要点:
  ——中国房地产价格的上涨有四个主要原因:一是基本面的支持,即中国经济的快速发展、90年代末住房改革和城市化进程,二是高储蓄率和有限的储蓄工具,三是投机或投资性需求,包括人民币升值预期下境外资金的流入和国内房地产投机/资性需求。四是调控政策偏重抑制供应但未能有效控制需求,客观上提高了价格上涨的预期。
  ——我们认为中国应该对房地产转让所得利润征收级差利得税,对短期房地产买卖获利课以较高税率,而对拥有期限较长的房地产实行减免税。应该说,合理设置的级差利得税是一副良药:有病治病,无病强身。这将有助于降低房地产的泡沫风险,有利于房地产市场的长期稳健发展。
  ——中国居民储蓄欲望强烈,主要原因是社会保障体系的不健全和人口结构的变化。在银行存款实际负利率和股市先天不足的现状下,储蓄需求被迫转化成对房地产的投资需求。因此,政府应该提高利率和根治证券市场的弊端。

正文:
我们认为,中国房地产价格的上涨有四个主要原因:
  1. 基本面的支持,即中国经济的快速发展、90年代末住房改革和城市化进程;
  2. 高储蓄率和有限的储蓄工具;
  3. 投机或投资性需求,包括人民币升值预期下境外资金的流入和国内房地产投机/资性需求;
  4. 调控政策只调供应不调需求,提高了价格上涨的预期。
  其中第四个原因我们在过去的报告中有详细分析,这里不再赘述 。本文主要讨论前三个原因,并提出政策建议。
  有基本面支持的需求属于健康的需求,无需担忧。至于某些地区的城市化进程究竟是有产业的支持还是受着地方政府各种形式的干预本身是一个值得研究的问题,但不在本文的讨论范围内。我国储蓄率很高,或者说消费率较低,反映了社会保障的缺乏和体制的不健全以及人口结构的老龄化(图1)。这个现状短期内是难以改变的。
  但是,由于我国资本市场不发达,投资工具极为有限:主要是银行存款、有价证券和住房。近年来银行存款实际利率不断下降,甚至为负值,使居民储蓄存款增幅呈下降趋势(图2)。而A股价格近年来大幅下跌,打击了股民的投资欲望。唯一能保值、增值的投资渠道是房地产(图3)。这些因素使强烈的储蓄需求转变成对房地产的投资需求。这是利率政策的扭曲和股市先天不足的后遗症导致的对房地产的倾斜,与有基本面支持的真实住房需求完全不同。纠正这种扭曲和倾斜的政策是提高利率和根治股市顽症,包括解决股权分置问题、加强公司治理和对证券公司的监管。
  赌人民币升值和其它投机性住房需求也是房地产价格上涨的重要因素。由于国际舆论不断指责人民币被严重低估,要求人民币大幅升值的呼声给投机者以可乘之机赌人民币升值。流向中国的非直接投资剧增(表1),在2004年达到新增外汇储备的一半。而且直接投资甚至贸易项下的外汇流入也开始带有一定的虚假成分。赌人民币升值的投机性外汇流入主要奔的是房地产。于是,国内和海外的购房者在中国的某些城市展开了一场“先下手为强”的购房竞争,彼此都认为“我买后你再买我就升值”。这是典型的泡沫经济的前奏。这些地区房价的飞涨促进了当地GDP的增长,也给当地财政带来了丰厚的收入,使其它地区甚为眼红。在地方政府各种形式的参与或支持下,许多地区刮起了一股房地产开发风。房地产投资过热是本轮经济过热的直接原因,因为它带动了高耗能工业如钢铁、水泥等行业的投资过度扩张,从而导致通货膨胀和能源、交通运输的短缺。

人们对当前是否存在房地产泡沫莫衷一是

  面对房地产价格的大幅攀升(图4),目前对我国房地产价格是否存在泡沫的争论不断升温。认为有泡沫的人通常以房价/收入比高(表2)、空置率高、房价涨幅过快等指标或零星的信息(如炒房团的行踪、某某城市晚上许多住房未亮灯等)为依据。认为没有泡沫的人则反驳:某些大城市房价/收入比高于国际平均水平和房价涨幅快是因为国内富人和境外人士看好这些城市巨大的发展潜力前来购房,因而不能简单地用房价/收入比的国际平均水平来判断是否有泡沫;强调我国空置率的统计口径不具国际可比性等等。总之,双方都能列举许多理由来论证自己的观点。看来泡沫只有等爆时方知是泡沫,只是那时将付出沉重的代价。

引入房地产利得税有利于抑制房地产泡沫
  美国房地产利得税区别对待购买主体、拥有年限和购房用途(见附录)。我们认为中国应该引入级差利得税都将有效地抑制投机性需求,降低泡沫风险。政府可以考虑对购买后短期内转让所得利润征收利得税,尤其是对1~2年内转让的房子课以较高的税率。同时,为了保护真实需求,以下两种情况可减税或免税,1. 长期拥有的房地产;2. 出售后一段时间内另外购置房产。最后,利得谁还可以考虑区别对待自住和出租的房地产,对后者征收较高的税。 应该说,合理设置的级差利得税是一副良药:有病治病,无病强身。它有利于房地产市场的长期稳健发展。

版面编辑:运维组
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