现在房价比较高

如果假定房价与收入的比例稳定的话，很容易得到一个难以接受的结果。
　　假如说一个城市人均收入的年增长率是7.5%（这里和下面的所有数字都是不包含通货膨胀因素的），那么在初始价格“正常”的情况下，房价按同样的增长率上升，才可以保持与收入的比例不变。但是，如果房价能以这样的速度上升，那就意味着住房不仅不要付出，还可以挣钱。
　　以北京和上海这样的城市为例。这里房价的一大部分是土地和与土地类似的垄断权引起的附加价格。因为土地没有折旧问题，按房子总值计算的折旧率是很低的，每年不会超过3%。新房价格按7.5%的年率上升，减掉3%的折旧率，老房（同一房子）的价格将以4.5%的年率上升。实际过程中甚至出现过比这更高的增长率，那是原来的预期不到位的结果。过去两年房价涨了，有多少人后悔没有早买房子。但是，社会预期的房价不可能永远大涨。
　　决定房子和其他资本财产价格的基本道理，是预期的未来情况决定现在的价格；而连通现在和未来的，是投资资金的机会成本。关于未来情况，不妨考虑20年以后北京、上海的房价。按7.5%的收入增长率预测，20年后北京、上海的人均收入水平将达到现在的4.3倍。这里说20年是有一定考虑的。从现在的情况看，未来20年中国经济还将保持比较高的增长率，平均增长率能达到7%—8%，比过去20年低大约2个百分点。现在看来，城乡差别还有扩大的趋向，城市人均收入的增长率将会略高一些。这样的增长率对现在的房价有影响。
　　在资金成本方面，银行利率是个基准。现在的存款真实利率当然是负值了，住房贷款的真实利率也差不多是零。这一点本身就导致了房价的上升。不过，没有人会认为未来总是这样。如果假定一两年后会恢复到正常，那么现在的负利率水平对当前房价的影响应当在10%以内。
　　按过去20多年的情况，银行定期存款的真实利率（名义利率减去CPI衡量的通胀率）平均不到1%。在“未来20年”这样的时间尺度上，均衡的银行存款真实利率可以按1%来估计；加上3个百分点的存贷款利差，住房贷款的长期期望真实利率可以按4.0%来估计。因为如果完全以自有资金买房的话，资金的机会成本应当接近于银行存款的利率。
　　在贷款买房的情况下，需要计算各时期自付资金余额和贷款余额两者贴现值的比例，这个比例较大幅度高于首付款与贷款的比例。以这个比例为权重来计算买房资金的机会成本，应当是低于3%。在均衡条件下，资金机会成本等于预期收益率，也就是买房投资的期望报酬率。
　　房价决定公式的一个变种是，“买房投资预期收益率=预期的新房价格上升率－房屋折旧率+年房租/房价”。等式左边等于买房资金的机会成本即3%，右边的折旧率可以按3%算。在此假定下，预期的新房价格上升率+年房租/房价=6%。
　　我想这样估计：预期的新房价格上升率+年房租/房价=1%+5%。这是指未来20年的平均值。这里的逻辑是——。
　　这里不是要得出关于“目前房价是高还是低”的具体结论，而是考虑估计均衡房价的方法。在资金成本方面没有考虑银行贷款的风险问题，这一点也是重要的。本来3个多百分点的存贷款利差是太大了，但银行方面存在的许多问题仍然让人担心。考虑到这一点，可能需要将均衡的资金成本向上调整一点。目前巨量存款面临低收益率，银行存贷利差再调高或者住房贷款率降低，将引起各种形式的民间融资包括亲友借贷来补充。
　　从另一个角度也能得出相近的结果。按照消费的生命周期模型，决定消费者目前消费或者消费性投资需求的，是预期的未来收入的贴现值。这个模型的主要困难是需要适当处理借贷约束。
　　下面以简单的示意性数字例子来说明。设甲乙二人现在都是30岁，当前收入相等；在未来35年中，甲的收入的期望增长率是7%，乙是2%；在贴现率小于2%的情况下，甲在未来35年的期望收入的贴现总值是乙的2.6倍左右（对不同贴现率而言，这个倍数略有不同）。
　　按模型的逻辑，在两人都不借贷消费的情况下，甲现在的消费是乙的2.6倍很合理也很正常。在有借贷消费的情况下，需要用不同的贴现率，现在消费的倍数会低一些。■
作者为北京大学中国经济研究中心教授