谁在坚持地产调控
- 2012年6月18日上午,恒大以13.22亿元的天价拍下广州市中心一块商业用地。这一远超市场预期的价格,将广州“地王”价格刷新提升近一倍,引发对房地产市场走势的广泛猜测。
曲线救市
7月23日,南京市出台定向“购房补贴”新政,即《市政府关于进一步扩大内需拉动消费的若干意见》。《意见》明确表示,为鼓励扩大内需、拉动南京房地产消费,对住房公积金缴存者首次购房家庭给予公积金贷款支持。当天深夜政府相关部门紧急辟谣未放松限购,隔天国务院督察组便已抵达。扎眼的放宽“321”人才购房限制和松绑公积金贷款的举动,让南京成为地方政府博弈调控政策典型,外界质疑南京市假借招纳人才之名,行“放松限购”之实。
与购房补贴相对应的,是过去一个月南京政府一共推出了51宗地块,表明南京政府迫切希望促进房地产消费。
近半年来,已陆续有数十个城市进行了花样繁多的楼市政策微调。使用最多的方法就是降低普通住宅标准、实施税费优惠以及购房补贴等。2012年1月以来,北京、上海、武汉等多个城市陆续对普通住房标准进行调整。调整后,普通住房范围扩大,意味着有更多居民能够享受购买普通商品房的优惠。
以上海为例,上海市将多年没有变动的普通住房划分标准进行调整,门槛设定为:内环线以内标准为330万元/套以下,内外环之间为200万元/套以下,外环以外为160万/套以下,较2008年的标准分别提高85万元、60万元、62万元。
此外,今年以来,上海市传过五次限购政策变化的消息。2月中旬,“上海市居住证满三年可购二套房”的做法被上海市政府发文叫停。5月之后,又有四条趋紧政策解读出炉,分别是“沪籍单身人士不得购买二套房”“补缴社保购房不予承认”“非沪籍单身人士不得购房”“酒店式公寓属于限购范围”。财新记者了解到,上述官方表态禁止的方法,都是绕开限购政策的“擦边球”,在部分区县悄然运行已久。德佑地产的相关负责人告诉财新记者:“上海最初限购政策留有很多‘漏洞’,市场不好时,这些‘漏洞’就被允许使用,旨在扩大交易量。被揪出来,就严格一点。”
比如,上海市限购政策仅规定“沪籍家庭可购两套,非沪籍家庭限购一套”,并未限制单身人士购房,此后相当长时间里,单身购房成了模糊的政策地带,沪籍和非沪籍也有不同待遇。
在国务院督查组到达上海前,上海市政府7月26日发通知重申,要求严格执行差别化住房信贷、税收和住房限售政策。上海市市长韩正承诺 “确保全年房价稳中有降”。上海成为此次督察省市中“反应最快”的城市。北京市也迅速表态,北京市住建委相关负责人在督查期间表示,对五六月份楼市回暖情况,住建委及时对企业约谈和告诫,为使北京房价合理回归,北京将继续从严执行住房限购政策。在实际操作层面,北京市则在今年年初调整了普通住宅标准,新标准继续按房屋区位设定,标准最高的四环内北部地区达到38880元/平方米,最低的六环外地区达到17280元/平方米。
深圳则推出了从未有过的住房公积金贷款政策。此前,深圳刚刚放宽针对大学生的入户条件;在武汉,特殊人才不限购,只要想办法达到特殊人才标准,则可以巧妙地打破限购政策的限制。
“限购政策的执行层面是掌握在各个市、区房管局,可操作空间很大,尺寸掌握在地方政府手中。”德佑地产董事张剑东告诉财新记者。
广东某市政府甚至在一份2012年房地产调控报告中提出,在国家房地产调控政策未现放松的前提下,地方政府很难突破国家政策框架调整地产政策,但考虑到国内外经济形势变化,预测中央楼市调控会有所放松,届时“我们要做好限购、限贷等政策微调的储备工作”。
问责机制缺位
国务院督查组在浙江督查期间,“义乌市限购政策已停用七个月”的消息见诸报端。经查,义乌市原定的限购政策截止日期是2011年底,到期后并未有续延政策出台。在实际操作中,很多楼盘已经不再受限购约束,可以任意买卖。
消息发酵后,义乌市立刻宣布继续执行限购政策。浙江省建设厅随后表态,将严格问责相关负责人。7月20日,广东省政府也下发急电通知,有变相放松房地产政策调控的市地区域,相关负责人将被问责、约谈。
2011年政府工作报告已指出有关部门要加快完善房地产调控的巡查、考评、约谈和问责制度。7月,温家宝总理在江苏常州调研时强调,加快建立健全房地产市场调控的长效机制和政策体系。
尽管中央三令五申强调要坚持调控,地方违例也偶有发生,但尚未见到有地方政府负责人受到处分,最坏结果是微调政策被中央政府叫停或者撤销。7月23日,中国社科院发布的《中国住房发展(2012年中)报告》认为,房地产调控目标并未制度化和长期化,表现在没有追究2011年调控目标没有实现的部门的责任,问责制没有兑现;2012年没有延续上年各城市确定调控目标的要求,使得问责制无法实施;而针对一些城市微调调控政策、变相放松限购或者实施土地炒作也没有进行责任追究。
“房地产涉及贫富分化、土地财政、央地关系等诸多层面。”一位接近决策层的人士曾告诉财新记者,中央不会放松调控政策,但囿于整体经济环境,调控加码的可能性也不大,“未来更多会以督查组的形式进行单点灭火”。
国务院此次派出八个督查组,对16个省(市)开展专项督查。财新记者从参与调查的银行内部获悉,国务院督查组在上海期间,对上海地区的万科金色华亭苑、龙湖好望山、同润山河小城等楼盘的银行房贷业务进行定向检查,内容包括:与经办客户经理面谈,了解银行对借款人是否满足贷款条件的认定标准、对贷款资料的要求、差别化房贷政策执行情况、二套房政策掌握情况等;了解银行房贷政策落实情况、银行内部有无发现风险、控制风险的内控机制等。
“与之前很快被叫停的芜湖、珠海、中山等地的微调政策相比,南京市的‘人才政策’更加讨巧,其切入角度是引进人才,符合国家的人才政策,也不违反限购政策。南京的示范效应或许会让其它的地方政府更加‘聪明’。” 同策咨询研究中心总监张宏伟分析到。
在已经公布的督查结果汇报中,国务院督查组对超过半数的省市楼市调控落实情况予以肯定,“各地虽然出台了不同程度的微调楼市政策,但是都未涉及限购限贷这一红线。所以各地的执行情况都比较良好”。■
地方如何挑战中央房地产市场调控政策
● 佛山 2011年10月11日,解禁限购令,一天被叫停
● 义乌 2011年末,限购到期不续,2012年8月初恢复限购
● 芜湖 2012年2月,发布购房补贴政策,三天即被暂停
● 中山 2012年2月起,限价令悄然解禁,后被叫停
● 上海 2012年2月至6月,相继发布五条房地产市场“纠错”政策
● 扬州 2012年5月,奖励特定购房群体
● 河南 2012年6月,出台新政救市,几天后被叫停
● 珠海 2012年7月13日,松绑限购令,半天即被叫停
● 深圳 2012年7月16日,首次启动住房公积金贷款
● 南京 2012年7月23日,出台政策鼓励入围“321人才计划”的人才购房
资料来源:财新记者根据公开资料整理
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