农村土地立法三难题

　　江平

　　《物权法》的核心是不动产物权，不动产物权的核心是土地物权，而土地物权立法的重中之重，则是农村土地立法问题。农村土地中，有三类土地——农村集体所有的土地、农村的承包经营地和宅基地——在立法上还存在着不小的问题和困惑，需要我们认真地加以研究。

　　第一个问题是，建设用地使用权能不能适用于农村集体所有的土地？

　　之前的《物权法》草案提出，建设用地使用权范围既包括国有土地，也包括集体所有的土地，二者都可以按照建设用地来出让和转让。按照这个设想，国有土地在多大范围内流转，集体土地也可以在多大范围内流转；集体土地与国有土地一样可以出让和转让。这条规定建立在国有土地和集体土地平等的基础理念之上，长期以来的草案也都采取这种规定。但目前的《物权法》征求意见稿中，建设用地使用权仅仅包括国有土地，这就意味着任何集体土地想作为建设用地使用，都必须先由国家征收，然后再以国家的名义出让转让。对于这个办法，现在争议极大。