慎对房产

理性投资系列之十四
为自己居住而购房是生活必需。但是，用大量的按揭投机房产（你自己的住房除外），你将面临经济不景气和利率上升等巨大风险

       我一直认为，投资是终生的事业。比如房产就是这样的投资。对于大多数人而言，它是最重要也是必需的一项投资。房屋是你和家人一起度过最多时光的地方。虽然许多人呆在工作场所的时间远超过家里，但至少，你要有家可回。 
       当我刚到香港工作时，我决定在当地购买一套住房。鉴于香港高昂的房地产价格，那是当时我最大的个人投资决定。香港金融管理局总裁任志刚先生给了我最好的投资建议。他说，在香港，如果你没有自己的房产，那么你便是在市场中做空头。他的意思是，自己居住的房屋其实并不是一项投资，而是生活必需的消费品。除非你同时购置两套住房，那么多余的另一套房产才称得上是一项投资。 
       让我们仔细考虑任先生的建议。你的住房其实是未来通货膨胀风险的对冲。每个人都必须有一个住所。过去，雇主可能会为员工提供住房。但现在，大多数雇主已不再提供这项福利，所以，你不得不选择租房或买房。由于市场并非完全有效，租房价格常常会比买房的实际成本低。然而，情况并非永远如此。通货膨胀和房屋短缺会使租金变得昂贵，这时你会发现自己得不到保护。而对买房者来说，即便房价上涨，你也不太可能立刻卖掉它，因为搬家费时费力——有人说，生活中的第二大压力便来自于搬家，有时这甚至是夫妻分道扬镳的原因。 
       高昂的房价使购买住房成为一项重大的投资决定。有时，迫于预算约束，你可能不得不降低标准，购买面积稍小的房屋。如果你向一位家请教购房投资的三条原则，那么答案往往是——位置、位置，还是位置。这是因为，房屋地段是影响房价的重要因素。位于商业中心、方便购物的房子，或者紧邻地铁、交通便利的房子，通常需求旺盛，价格也很高。相反，离市中心越远的地方，房屋价格也越便宜。 
       如果你已决定了购房的位置，那么，下一步，你需要决定自己的购房预算。国际通行的经验是，你应当购买价格在全家年收入3至5倍的房产。在许多国家，由于房价飞涨，这一比率已迅速上升。房价对年收入比率的上升是全世界范围内的普遍现象，而不仅仅只在中国发生。根据国际清算银行（BIS）的统计，在过去十年中，世界范围内房屋实际价格上涨了50％至120％。调查显示，第一，房价的上涨几乎是实际收入涨幅的两倍；第二，房屋价格上涨最快的时间是2002年至2006年，与股票市场的上扬几乎同步。 
       全球范围内的房屋价格上涨反映出以下几点事实：人口结构发生变化，越来越多的年轻人逐渐自立，他们到了需要住房的年纪，房屋需求因此而旺盛；过去，名义和实际利率长期处于低水平；住房按揭融资方面的金融创新扩展了贷款的期限，银行间竞争也不断加剧。 
       住房的供给仍然受制于许多因素，比如不好的城市规划和有限的建筑用地。在供给有限的情况下，除非利率和收入增长放缓，否则，房屋的需求会继续增加，价格也会持续上涨。房产投资看起来是对抵御通货膨胀风险的有效措施。但实际上，房屋出租的收入越来越低。你会发现，作为房东，其实你常常在对房客进行补贴。如果把同样数量的钱放入银行，你所得到的利息很可能比租房收入还要高。更糟的是，如果遇到不好的房客，你会常常被打扰。另外，如果你的房屋没有租出去，空置的房子仍有维护和保养成本。如果投资房产仅仅为了获得租金，显然有些得不偿失，因为房屋不是具有流动性的投资。在许多新兴市场，房产其实没有任何流动性可言，买进容易，而卖出很难。如果地段不好，连出租都不那么容易。此外，你会发现，自己还要面对房屋价格上涨所带来的额外税收——资产所得税。
       投资于房产的另一条原则是，租金的净收益至少应当超过每期的按揭还款。如果你无法将房屋出租，那么，你便不得不独自面对每月的按揭还款。这样的现金流出会严重影响你的整体流动性。一旦你无力支付按揭，银行对房子的强行拍卖很可能会使你损失一大笔钱。因此，如果在房价高涨时借入一笔抵押贷款，一旦房价下跌，那么你便很可能陷入流动性危机。这就是美国次贷借款人陷入困境的根本原因。由于认为房价会持续走高，而利率会持续停留在低位，他们购买了那些根本无实际偿付能力的住房。不幸的是，美国房价同预期恰恰相反，不断下跌，比最高峰时已下跌近15％，利率却不降反升。 
       你应当从国外的经验中吸取教训。为自己居住而购房是生活必需。但是，用大量的按揭投机房产（你自己的住房除外），你将面临经济不景气和利率上升等巨大风险。正如老生常谈，经济不景气就是其他人丢掉工作的时候；而通货紧缩就是你不得不卖掉房屋来还银行贷款的时候。在投机前，请深思熟虑。■ 

作者为特约经济学家，香港证监会前主席