《新世纪》周刊第396期封面报道_杂志频道


本刊记者付涛李慎于宁张艳玲霍侃 \| 文图宏超/CFP

　　在不计其数的口头警告后，4月15日，政府终于向房地产投机者打出了一记重拳。此前一天召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平米以上的，贷款首付比例不得低于30％。

　　国土资源部2010年住房供地计划，是与房贷调控政策同一天公布的另一个重要信号。今

年拟住房用地的供应总量将达18万公顷，同比增长逾130%，中小户型商品房将占四成多，超过去年全国实际住房用地总量。
　　一方面出台抑制投机需求的措施，一方面释放增加供给的信号，政府左右开弓，展现组合拳威力。
　　在这场中国式搏击中，政府一方如同希腊神话中的英雄阿喀琉斯，拥有骄人的天赋，几乎战无不胜，却有一个致命的弱点。阿珞琉斯的弱点是他的脚踝，政府的弱点则在于：他要制服但不能击垮对手。
　　在一轮又一轮的调控之后，政府的底牌早已被抓牢。尽管从2009年下半年以来，政府已经出台包括“国11条”在内的紧缩调控信号。但在过去的3月，国内70个大中城市房屋销售价格同比上涨了11.7%，北京的一手住宅成交均价超过 2.6万元/平方米，同比上涨59.5%，环比上涨16%。3月最后一周，各地楼市成交甚至出现井喷，部分城市成交单价“日涨千元”，市场被投资投机需求笼罩。
　　擂台上的政府，极尽腾挪之术而不得预期调控效果，终被迫祭出重拳。... ...更多详情

　　“这次玩真的了。”美银美林证券中国经济学家陆挺如此评价4月15日出台的房地产调控政策。他认为，这次政策出台具有标志性意义，是房地产行业，甚至是2008年四季度开始的这轮经济刺激政策的转折点之一。
击出重拳不难，难的是决定过程。一位接近决策层的智囊机构人士向本刊记者表示，中央并不缺少调控手段，之前迟迟没有真正出手，是因为高层确实在犹豫。
　　这位消息人士称，关于房地产有三个威胁论，即房地产是经济引擎，因此打击地产市场，经济增速会放缓，银行会被套牢，老百姓变成负资产。在他看来，这三个威胁论都站不住脚。...更多详情

　　“一季度的房价快速上涨几乎超出所有房地产商的预期。”一位国际投行人士向本刊记者称，中小开发商不放过任何提价机会的短期行为，最终迫使政府提早出手。实际上，全国“两会”之后飞涨的房价，不仅迫使政府加强调控力度的因素迅速聚焦，亦令市场陷入了浓重的恐慌。
3月15日，全国“两会”刚刚结束，北京一日便拍出三块“地王”。尽管此后政府迅速暂停了热点地块的拍卖，但新地王传递的价格信息，令之前的市场观望情绪一扫而空。
　　统计数据显示，2010年3月，70个大中城市新建商品住宅销售价格同比上涨11.7%，其中涨幅最大的5个城市是：海口64.8%、三亚57.5%、温州22.3%、金华20.9%、广州20.3%。北京的一手住宅成交均价超过 2.6万元/平方米，同比上涨59.5%，环比上涨16%。
在《新世纪》周刊北京西大望路办公楼附近，二手房每平方米报价一周内暴涨了3000元至5000元。房产中介人员对记者称：“清明节前后，你做梦的时候房价都在涨。”
　　惊人的涨幅令此前对楼市最为乐观的炒房客和开发商也出现了分歧，一部分人仍坚信楼市可以“继续上涨”，另一部分人则感到了恐慌。北京、海南、深圳等地的炒房客出货的消息频频传来，一位在楼市投资上亿元的炒房客在此次政策出台前已紧急在海南出手了一批房产，将资金腾挪出来。... ...更多详情

　　就在二套房政策出台的当天，水木清华的BBS上关于房价的讨论暴涨至1000多条。一个刚刚签约准备花200万元买房的网友发帖称，准备要求对方直降50万元，否则不惜违约。一位此前炒过20多套房的炒房客则直言，现在支撑楼市的主要是投资性需求，而非自住性需求，二套房政策基本去掉了投资者的杠杆，对市场打击很大。
　　在各种针对房地产行业的调控手段中，二套房贷政策，是经过历史证明、最易收到成效的调控手段。
　　据北京“链家地产”市场研究部统计数据分析，2009年全年二手房平均按揭成数达到5.29成，也就是说贷款人群平均首付比例为4.71成左右；而当前改善性需求等二套房购买者的比例只占到二手房成交的15%左右。
　　北京“链家地产”副总裁林倩认为， 50%的首付虽然只比原来提高10个百分点，但已经超出二手房市场平均支付能力，假设2010年的购房需求仅为20万套左右的话，除去一季度2.5万套左右的成交，也会影响到至少2.6万套左右需求的置业节奏。...更多详情

　　此前，这种报复性的上涨已经数次发生。
　　2003年下半年以来，中国政府对地产行业的调控名目繁多，先后出台了121文、新老国八条、国六条、国十五条等政策，包括推行招拍挂，控制土地供应和推进经适房与廉租房建设等，并首次祭出取消房贷优惠利率、提高购房首付比例、加息，对二手房交易征收交易税等金融财税手段。
　　结果是越调越涨。特别是从2006年年底开始，随着流动性增加，加上招拍挂大规模推行，各地不断刷新“地王”纪录，出现了地价房价追涨的局面。尽管央行2007年前后连续四次加息，均未遏制房价急速上涨之势。
　　2007年9月，央行出台新政，要求购买二套房首付比例不得低于40%，贷款利率不低于央行基准利率的1.1倍，这被市场认为是收紧房贷的开始。至2008年，央行先后十次上调金融机构人民币存款准备金率，由9%提高至15%，达到1987年以来的最高水平；五次提高存贷款利率，持续回笼货币　...更多详情

　　上一次的严厉调控政策仅仅持续了一年就回调，此次新政能持续多久，取决于中央是否决心挤泡沫。
在市场流动性充裕状况未逆转的情况下，本轮房地产紧缩调控的难度，将远超上一轮。
　　国泰君安分析师孙建平称，本次调控政策还有预留空间，体现出政府不希望一下子挤破泡沫的用心，例如没有明确规定多套房的累进制首付比例和利率；没有对非本地常住居民的异地购置多套房进行按揭房贷限制等。
　　中金公司分析师白宏炜认为，这个政策仍需各地方政府及相关部门的后续配套细则出台，比如确定土地供给面积与结构、对二套房的认定以及规定二套房以上的购房贷款的首付比例。此次会议要求实行各省级人民政府负总责，房价涨幅过快的区域将会出台相关政策配合国务院的调控方针。
　　“新政出台后，政府会观察一段时间。如果房价上涨过快的势头没有得到明显控制，政府或将进一步提高三套或三套以上住房的收付比例和贷款利率，出台更为严厉的政策措施。”一位银行业高管称，除提高首付比例和贷款利率外，提高存款利率也有可能。...更多详情

本刊记者温秀 | 文

　　4月15日，二套房贷政策出台的当天，一位去银行“面签”的客户，被要求在利率调整通知书上签字，同意一旦贷款发放前利率发生调整，客户将接受新的利率水平。尽管他购买的是首套住房，仍被银行工作人员告知：“最近房价涨得厉害，利率随时可能上调。”
　　相较前一段不温不火的各类地产调控举措，新的二套房贷政策显然得到了来自市场的急切反应。银行内部人士亦很难说清，未来一周是否还会有出其不意的政策调整。
　　这一对投机性购房者颇为严厉的措施，在信贷紧缩的2010年，得到了商业银行的普遍欢迎。“过去银行竞相打折是迫不得已，现在集体涨价，各家银行都乐见其成。”一位银行家直言。
　　新政颁布次日，工商银行即对外表示，当日起立即开始正式实行差别化住房信贷政策，对新签订合同和审批的个人住房贷款实行新规。

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本刊记者张艳玲 | 文

　　收紧“银根”之际，“地根”则出现了放松的趋势。张驰之间，地产的供需状况势将随之调整。4月15日，国土资源部公布《2010 年住房用地供应计划》（下称《用地计划》），令人有些意外。不仅保障性住房、棚户区改造、中小户型普通商品房的供地比例达到77%，远超中央70%的既定目标，而且供地总量也大幅增加到18万公顷，比2009年土地供应高出２倍不止。
　　“供地总量增加幅度大大超过了市场预期。”北京大学房地产研究所所长陈国强感叹。
　　此前，一直有意见批评政府不通过增加土地供应解决高房价问题，仅靠增加交易成本，反而将房价越推越高。显然这一思路正在被矫正。
　　这是国土资源部首次组织在全国范围内编制住房供地计划。在当日举行的新闻发布会上，国土资源部土地利用司司长廖永林指出，2009年，国土资源部组织各地编制保障性住房供地计划，此次是住房计划的必然扩展，“明确全年供地计划，有利于明确市场预期。”

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