财新传媒
  • 收藏
  • 打印
  • 放大
  • 缩小
  • 苹果客户端
  • 安卓客户端

郭广昌、潘石屹争地

来源于 财新《新世纪》 2012年第48期 出版日期 2012年12月10日 | 评论(0
为了上海外滩8-1地块,四虎相争,背后是土地价格的风云变幻
2012年12月2日,一位住户在正在拆迁的房屋窗户向外观望。这里是上海外滩十六铺码头对面的待开发地块,远处是高楼大厦。
出版日期 2012-12-10
本文见财新《新世纪》2012年第48期

封面文章

当期杂志

财新《新世纪》 记者 王晓庆

  鲜有一场诉讼将如此多的地产大佬——戴志康、郭广昌、宋卫平、潘石屹纠缠在一起。

  上海南外滩8-1地块,位于上海市政府重点打造的金融服务聚集区,是一块占地面积仅为4.5万平方米的商业用地,在2010年初,以92.2亿元成交价创下上海总价“地王”,至今无出其右者。

  它从一问世就命运多舛。这个地块被资金乏力的上海证大(00755.HK,下称证大)拍得,此后因资金困局易主,又因规划问题开工延宕。

  项目股份相继被转让给复星国际(00656.HK,下称复星)、SOHO中国(00410.HK,下称SOHO),最终导致二者50对50的持股局面,双方互不认同。

  证大、绿城中国(03900.HK,下称绿城)与SOHO之间看似普通的商业转让,最终演变成一场诉讼。原大股东复星以侵犯其优先购买权为由,将前述三家公司告上法庭。

证大蛇吞象

  8-1项目在2010年2月被证大独自拍下。这是上海市首幅采用“预公告”模式出让的地块,在竞标环节有别于过往的单纯竞价模式,采用了商务标、技术标综合评定后再竞价购地的模式,证大击败两个竞争对手,独揽“地王”。

  “这个项目是带着理想去的,我们会将这里打造成上海的新地标建筑。”在上海开发了大拇指广场、喜马拉雅中心酒店等商业项目的证大掌门人戴志康,对项目前景信心满满。

  资金问题却从一开始就困扰证大。证大以92亿元拍下8-1地块,刷新了上海总价“地王”之时,其账面现金仅余5亿元。土地款的价格是证大总资产的1.2倍,现金余额的19倍。一度被外界称为“蛇吞象”,质疑项目开发前景。

  如何兑付土地款是首要问题。按照两期付款的计划,第一期在三个月内需支付46.1亿元,分期付款的方式为证大额外争取了四个月的筹款时间,但也增加了约8000万元的利息成本。

  在资本市场浸淫多年的戴志康,从一开始就期望可以用资本杠杆撬动庞大的“地王”项目。戴志康四处寻找合作伙伴。同样中意这块地的郭广昌和戴志康的好朋友宋卫平,很快与戴志康达成协议,一同投资黄浦江畔的这一项目。

  2010年4月,合资公司意向达成。证大、绿城、复星成立合资公司,各自控制的股份比例分别为60%、10%、30%,分别提供股东贷款10亿元、8.58亿元、17亿元。

  宏观调控的不期而至,打乱了戴志康的步骤。房地产调控走向纵深,银根缩紧,房地产市场急转直下。2010年6月底,证大的半年报显示,持有现金仅为12.55亿元,尚未支付的土地款是46亿元。到了9月13日,第二期土地款开始逾期,每天违约金高达460万元。证大在缴纳违约金之后,获得了两个月的宽限期。政府要求截至11月12日,必须交清剩余款项,否则土地将被收回。

  这一次,证大不得不继续借钱。首先从新华信托融得9.58亿元信托资金;然后找到复星,复星愿意提供25亿元的股东贷款以及3亿元的其他贷款;此外,合资公司引入了大连万达投资,以代建模式融资10亿元。

  2010年11月,剩余土地款支付完毕,合资公司为此承担的违约金总计1.86亿元。复星增资后,持股比例扩大到50%,证大控制的股份是40%,绿城10%。

  但命运多舛的“地王”项目面临的不仅是资金问题。其项目规划被上海市规划部门卡住,久久不允批准,原因是“设计风格过于新颖”。戴志康原本想在上海的标志性地段外滩,打造一个“复古中国天人合一、回归优雅的江南园林生活,建造一个高山流水意境的立体版江南园林”。他耗巨资邀请托马斯做了设计方案,根据这个方案,“整个项目甚至可以变成容纳几万人的露天剧场。以外滩国际金融服务中心(项目名)为观众席,以浦江为背景,打造出如同张艺谋‘印象系列’一样的氛围。”

  可是,这个地块地处百年外滩,毗邻老城隍庙,在设计风格和高度等方面都受到城市控规的制约,方案未能获批,项目迟迟不能开工。

  • 收藏
  • 打印
  • 放大
  • 缩小
  • 苹果客户端
  • 安卓客户端
财新微信