郭广昌、潘石屹争地

　　鲜有一场诉讼将如此多的地产大佬——戴志康、郭广昌、宋卫平、潘石屹纠缠在一起。

　　上海南外滩8-1地块，位于上海市政府重点打造的金融服务聚集区，是一块占地面积仅为4.5万平方米的商业用地，在2010年初，以92.2亿元成交价创下上海总价“地王”，至今无出其右者。

　　它从一问世就命运多舛。这个地块被资金乏力的上海证大（00755.HK，下称证大）拍得，此后因资金困局易主，又因规划问题开工延宕。

　　项目股份相继被转让给复星国际（00656.HK，下称复星）、SOHO中国（00410.HK，下称SOHO），最终导致二者50对50的持股局面，双方互不认同。

　　证大、绿城中国（03900.HK，下称绿城）与SOHO之间看似普通的商业转让，最终演变成一场诉讼。原大股东复星以侵犯其优先购买权为由，将前述三家公司告上法庭。

证大蛇吞象

　　8-1项目在2010年2月被证大独自拍下。这是上海市首幅采用“预公告”模式出让的地块，在竞标环节有别于过往的单纯竞价模式，采用了商务标、技术标综合评定后再竞价购地的模式，证大击败两个竞争对手，独揽“地王”。

　　“这个项目是带着理想去的，我们会将这里打造成上海的新地标建筑。”在上海开发了大拇指广场、喜马拉雅中心酒店等商业项目的证大掌门人戴志康，对项目前景信心满满。

　　资金问题却从一开始就困扰证大。证大以92亿元拍下8-1地块，刷新了上海总价“地王”之时，其账面现金仅余5亿元。土地款的价格是证大总资产的1.2倍，现金余额的19倍。一度被外界称为“蛇吞象”，质疑项目开发前景。

　　如何兑付土地款是首要问题。按照两期付款的计划，第一期在三个月内需支付46.1亿元，分期付款的方式为证大额外争取了四个月的筹款时间，但也增加了约8000万元的利息成本。

　　在资本市场浸淫多年的戴志康，从一开始就期望可以用资本杠杆撬动庞大的“地王”项目。戴志康四处寻找合作伙伴。同样中意这块地的郭广昌和戴志康的好朋友宋卫平，很快与戴志康达成协议，一同投资黄浦江畔的这一项目。

　　2010年4月，合资公司意向达成。证大、绿城、复星成立合资公司，各自控制的股份比例分别为60%、10%、30%，分别提供股东贷款10亿元、8.58亿元、17亿元。

　　宏观调控的不期而至，打乱了戴志康的步骤。房地产调控走向纵深，银根缩紧，房地产市场急转直下。2010年6月底，证大的半年报显示，持有现金仅为12.55亿元，尚未支付的土地款是46亿元。到了9月13日，第二期土地款开始逾期，每天违约金高达460万元。证大在缴纳违约金之后，获得了两个月的宽限期。政府要求截至11月12日，必须交清剩余款项，否则土地将被收回。

　　这一次，证大不得不继续借钱。首先从新华信托融得9.58亿元信托资金；然后找到复星，复星愿意提供25亿元的股东贷款以及3亿元的其他贷款；此外，合资公司引入了大连万达投资，以代建模式融资10亿元。

　　2010年11月，剩余土地款支付完毕，合资公司为此承担的违约金总计1.86亿元。复星增资后，持股比例扩大到50%，证大控制的股份是40%，绿城10%。

　　但命运多舛的“地王”项目面临的不仅是资金问题。其项目规划被上海市规划部门卡住，久久不允批准，原因是“设计风格过于新颖”。戴志康原本想在上海的标志性地段外滩，打造一个“复古中国天人合一、回归优雅的江南园林生活，建造一个高山流水意境的立体版江南园林”。他耗巨资邀请托马斯做了设计方案，根据这个方案，“整个项目甚至可以变成容纳几万人的露天剧场。以外滩国际金融服务中心（项目名）为观众席，以浦江为背景，打造出如同张艺谋‘印象系列’一样的氛围。”

　　可是，这个地块地处百年外滩，毗邻老城隍庙，在设计风格和高度等方面都受到城市控规的制约，方案未能获批，项目迟迟不能开工。